[주택임대차 개정법 완벽정리] 집주인 실거주로 갱신거절 후 임대하면?

안녕하세요, 부동산전문 법무법인 숲 송윤변호사입니다~
2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법[주택임대차3법, ①계약갱신요구권과 ②임대료 인상률 상한제, ③임대차 거래 신고제]의 시행으로 주택시장 혼선이 있죠?

​오늘은 상담시 자주 묻는 질문과 답변 형식으로, 궁금중을 풀어드리고자 글을 작성합니다~!
모쪼록 주택임대차보호법 개정내용을 알지 못해 피해를 입는 분이 없도록, 원만한 협의점을 찾을 수 있는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다 ^^

Q. 갱신거절해도 되는 ‘정당한 사유’는 무엇인가요?
A. 월세 2달치 연체한 사실이 있거나, 거짓 부정한 방법으로 임차한 경우(허위 신분, 주택용도가 아닌 불법영업장 등 목적으로 임차한 경우 등), 제3자에게 무단 전대한 경우, 주택의 전부 또는 일부를 고의 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있으나 가장 문제가 되는 것은 ‘임대인(직계존속 직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우’가 있습니다.

​Q. 갱신거절은 언제까지 해야 하나요?​
A. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구해야하고, 그 전에 체결되었거나 갱신된 계약의 경우 계약종료일로부터 ​1개월 전까지도 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 예를 들어 2020년 9월 30일이 기간만료일인 경우 2020년 8월 29일 24시 전까지 임대인에게 갱신거절의사표시가 ‘도달’하여야 합니다.

​Q. 개정법 시행일은 2020년 7월 31일로, 개정법 시행일 기준 계약만료일이 1개월이 안남은 경우 갱신을 요구할 수 있나요?
A. 안됩니다.

​Q. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
A. 네, 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회​에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 이것으로 인한 주택임대차시장의 혼선이 있으나 잘 기억해 두시기 바랍니다.

​Q. 갱신요구는 꼭 내용증명 같은 서면으로 표시해야 하나요?
A. 아닙니다. 문자, 이메일, 녹취로도 가능합니다. 다만 ‘명확히 갱신하겠다’는 의사와 ‘도달일’을 입증하기 편하게 하기 위하여 내용증명을 이용하는 것 뿐입니다.

​Q. 임대인이 먼저 갱신을 거절해도 갱신요구를 할 수 있나요?
A. 네 가능합니다.

​Q. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 했는데 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
A. 사전에 합의하였더라도 행사할 수 있습니다.

​Q. 계약갱신요구권 행사 때 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
A. 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만 ​임차인만은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생하여 이때 종료됩니다.

​Q. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절했으나 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 할 수 있나요?
A. 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 단 손해배상의 범위는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

​Q. 임대인이 본인이나 직계존속(부모), 직계비속(자녀)의 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하나요?
A. 실거주해야하는 시점이나 실거주 해야하는 기간이 법에 정하여져 있는 것은 아닙니다. 다만 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 인정될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 손해배상 책임을 지게 됩니다. *주택수선이나 인테리어공사, 거주하던 직계존속 사망 등 불가피하게 일시적으로 공실로 두는 경우를 입증하여 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

​Q. 계약갱신시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려줘야 한다는 것인가요?
A. 많은 오해가 있으나 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정해야 합니다.

​Q. 그렇다면 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인가요?
A. 합의가 되지 않을 경우 임대인이 원하는 금액으로 월세가 바로 증액된다고 볼 수는 없습니다. 즉 5% 증액을 요구하였고, 임차인이 이를 납부하지 않았다는 것만으로 증액 부분에 대한 지체책임을 진다고 보기 어렵습니다. 임대인은 ‘주택임대차보호법’에 따라 5% 이내에서 증액 청구를 하고 합의가 되지 않을 경우 해당 금액을 인정받기위해 분쟁조정절차, 소송 등을 통해 증액분을 인정받아야 증액이 됩니다.

​Q. 집주인 실거주를 어떻게 확인하나요?
A. 전 임차인은 주민센터에서 전입세대 열람을 신청해서 ‘새로운 세입자의 보증금, 월세, 계약기간, 확정일자 부여일 등’을 확인하실 수 있고, 정부는 22년 새해 상반기 안에 지방자치단체에서 일정기간 정기적으로 세입자에게 주택임대차정보를 제공하기로 했습니다.

​Q. 집주인이 실거주 한다고 해서 이사를 갔는데 임대를 준 경우 손해배상은 얼마가 가능한가요?
A. 임대인과 임차인간 손해배상 예정액 (계약서에 위약금 명시한 경우)이 있다면 이에 따르고, 만약 없다면 전 임차인은 다음 세 가지 금액 중에 가장 큰 금액을 손해배상 청구를 할 수가 있습니다.

①갱신 거절 당시 월 단위 임대료 3개월분(보증금은 전액 월세로 환산해서 계산)
②임대인이 새로운 임차인에게서 얻은 월단위 임대료-갱신거절 당시 원단위 임대료의 2년치
③갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액(임차인이 이사 가서 더 내게 된 임대료 등)

​Q. 갱신요구권을 행사했는데 집이 매매되면 어떻게 되나요?
A. 소유권 이전등기 이전 갱신요구권을 행사하면 임대인 지위가 승계됩니다. 소유권 이전등기 이후 갱신요구기간이었으면 새로운 임대인에게 갱신요구권을 행사하시면 됩니다. 주택매매시 공인중개사 분들이 이런 부분을 잘 체크해주셔야 사고를 막을 수 있습니다.