MBC 기분좋은날 – 돈되는 아파트살이 편
MBC 기분좋은날 – 돈 되는 아파트살이 편
안녕하세요. 로펌숲 송윤변호사 입니다.
오늘은 아파트 하자관련 분쟁 사례에 관하여 방송 출연한 방송된 MBC 기분좋은날 ‘돈 되는 아파트살이 편’
아파트 하자와 조망권에 대하여 살펴보겠습니다.
Q. 아파트 하자기간은 언제까지인가요?
아파트 하자는 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있습니다. 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다. 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다.
내력구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간은 10년입니다(규제「공동주택관리법 시행령」제36조제1항제1호).
사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 공사에 따라 다 다릅니다. [공동주택관리법 시행령」 별표 4]
– 예시
√마감공사 – 2년,
√냉,난방 설비공사, 급,배수 공사, 가스설비공사, 조경공사, 전기설비공사, 단열공사 등 – 3년
√철근콘크리트공사, 지붕공사, 방수공사, 철공공사 등 – 5년
단, 위 내용들은 사업주체의 담보책임기간이고, 입주자대표회의가 임의로 설치한 시설물은 당사자 간의 계약내용에 따라 하자보수책임과 기간이 적용되므로「공동주택관리법」의 하자담보책임기간이 적용되지 않습니다.
Q. 아파트 하자관련 분쟁 사례로는 어떤것이 있나요?
1. 경기도 동탄의 부영아파트 부실시공사례가 있습니다.
경기도 내 부영주택 건설 아파트 단지에 대해 특별점검에 들어갔음.점검 결과 부영아파트 10개 단지의 평균 공사기간이 24개월로, 도내 전체 아파트의 평균 공사 기간 30개월보다 6개월가량 짧은 것으로 나타났고, 부실시공의 의혹을 삼. 실제 10개 단지의 옥상과 외벽 등의 균열로 보강공사가 필요한 것으로 조사됐고, 지하주차장 누수 등의 문제도 함께 드러났습니다.
더 큰 문제는 비단 경기도만의 문제가 아니였습니다. 전국 부영주택의 부실시공에 따른 하자민원이 줄줄이 제기. 이후 시정 조치에 들어갔으나 관리 부족 등에 따라 문제가 지속 반복되자 남경필 경기도지사가 선분양에서 빼는 방안까지 고려했던 겁니다. 국토교통부는 부영주택의 12개 아파트단지를 특별 점검했는데요. 특별 점검 대상이 된 건설현장은 부산 1개와 전남 3개, 경북 2개, 경남 6개 등입니다.
이를 통해 164건의 시정명령을 내리고, 30점의 부실벌점과 3개월 영업정지 처분을 진행한다고 밝혔는데요. 시정 조치된 사항엔 구조상의 문제보다, 추가적인 보완이 필요한 부분이었지만 5개 현장에선 콘크리트 시공관리와 정기안점점검 미흡 등 9건의 위반사항이 적발됐고, 경주나 부산진해 6곳의 건설현장의 경우 안전점검 위반과 철근 시공 누락 등 설계상 기준에 미달한 시공도 확인.이에 따라 국토부는 서울시에 영업정지 1개월과 2개월의 처분을 요청했습니다.
영업정지 요청이 받아들여지면, 기존 인허가가 떨어진 현장에서는 공사를 계속 진행할 수는 있지만, 해당 기간 신규 사업에는 착수할 수 없게 됩니다.
2. 안방 외벽 곰팡이 발생으로 3개월 이상 사용하지 못함 (분쟁조정사례)
신청인은 안방외벽을 설계도서기준대로 시공하지 않아 곰팡이가 발생하여 3개월 이상 사용하지 못하였고, 이로 인해 보관했던 옷이 곰팡이 등으로 폐기 및 세탁비용이 발생되어 피해보상금을 청구함. 피신청인은 단열재 두께 및 종류는 설계기준 등에 적합하게 시공되었으며, 신청인이 주장하는 단열재와 석고보드 이격거리의 차이로 인한 사항은 설계도서대로 보수공사가 완료된 상태임. 이 사항으로 결로 및 곰팡이가 발생되어 가구 및 옷 등에 곰팡이가 발생된 것이라는 신청인의 주장은 인정할 수 없으며, 신청인이 주장하는 결로 및 곰팡이는 입주민의 생활환경에 따라 발생된 것으로 피해보상금을 지급할 의무가 없다고 주장하였습니다.
‘안방외벽을 설계도서기준대로 시공하지 않아 곰팡이가 발생하여 3개월 이상 사용하지 못함’건은 단열재와 콘크리트 벽체 및 천장의 접촉부에 틈새가 있어, 이 부위로 냉기가 유입되어 곰팡이가 발생된 것으로 판단되며, 피신청인이 손해배상금(장농교체비+의류세탁비)과 안방 천장전체 및 농 주위 벽체도배를 보수하는 것으로 분쟁을 조정함
3. 제주도 아파트 하자보수 손해배상 청구 사례
A아파트는 2006년 1월 사용승인을 받아 입주가 시작됐지만 설계도면과 다르게 변경시공이 이뤄져 균열과 누수 등의 하자가 발생했습니다. 이에 따른 하자보수 비용만 12억원에 달하였습니다.
재판부는 입주자대표회의는 사업주체에 대해 하자보수를 청구할 수 있을 뿐, 하자보수추급권에 해당하는 손해배상청구권까지 행사할 수 없다고 판단했다. 재판부는 “집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합 건물에 대한 각 소유자에게 귀속된다”며 세대주별 손해배상 청구 권한을 인정하였습니다.
2011년 9월과 2012년 4월 하자종결 합의약정서의 경우 LH가 작성한 하자보수종료확인서에는 아파트입주자대표회의 날인만 있고 주택법시행령에 따른 입주민 4/5동의서도 없었다. 재판부는 “결국 LH가 주장하는 하자보수종결 합의 주장은 받아들일 수 없다”며 “전체 손해배상 범위를 8억4886만원으로 산정하고 이중 지급액을 65%로 제한 한다”고 밝혔습니다.
아파트 입주자들이 한국토지주택공사(LH)를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 피고는 원고에게 5억5175만원을 지급하라며 원고 승소 판결하였습니다.
Q. 하자 때문에 떨어지는 집값! 손해배상 청구 가능한가요?
① 입주자 혹은 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적 하자를 지적+대책 요구하였다면 각 하자부분에 대한 포괄적 권리 행사를 한 것으로 봄 > ②사업주체는 3일 이내 답변해야 ③입주자는 보수청구 생략하고, 손해배상 청구를 해도 됨 ④거절시 하자보증서를 제공한 보증기관에 하자보증금을 지급해달라고 하거나 사업주체에 하자보수에 갈음한 손해배상청구소송 제기하는 순으로 가게 됩니다, 하지만 대부분 시간과 비용 때문에 피해를 참거나 합의에 이르는 경우가 많습니다. ③ 합의를 할 때는 공사범위, 방법에 대해서는 건설전문가의 의견을 듣는 것이 좋고, 지체상금 부분과 하자 공사시 감독권을 갖도록 해서 공사가 제대로 이루어지지 않을 경우 중단시킬 수 있는 권한을 갖는 것이 중요합니다.
Q. 새 아파트의 하자, 어디까지가 하자인지???
국토교통부의 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’이라는 행정규칙에서 구체적인 하자의 판단기준에 대하여 정해놓고 있습니다. 타일에서 균열, 파손, 탈락 또는 들뜸 등의 현상이 확인되거나 배부름 또는 처짐 등의 현상이 발생하는 경우에는 시공하자로 본다. 옥내에 설치된 지하주차장 등의 바닥 일정 부위에 물이 장시간 고이거나 역물매가 형성되어 배수가 원활하지 아니한 경우에는 시공하자로 본다. 물청소 시 물이 넘치지 않을 정도의 높이인 50mm 깊이에 미달하는 때 시공하자로 본다. 다만 설계도서에 식재된 조경수가 단지 흉물스럽다는 이유만으로는 하자로 보지 않습니다. 설계도서에 식재된 조경수의 규경이 미달하는 경우에는 하자로 볼 수 있습니다.
Q. 아파트 하자를 확인할 때 법률적으로 꼭 체크해야하는 사항은?
아파트 하자를 확인할 때 하자가 존재하는지 여부와 하자가 존재했을 때 어떠한 기준을 통해 보수나 교체 등을 청구할 수 있는지가 문제가 될 것입니다. 국토교통부의 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’이라는 행정규칙에 구체적인 하자별로 어떠한 하자가 어떻게 발생하였을 때 어떤 하자보수를 청구할 수 있는지 구체적으로 정해져 있습니다. 그리고 그 뿐 아니라 어떠한 방법을 통하여 아파트 하자를 확인해야하는지도 모두 규정되어 있습니다. 예를 들어 창이 잘 안 맞게 시공이 되어 여닫기가 어려운 경우에는 시공하자로 보고 있는데, 이 때 창이 잘 여닫는지 확인하는 방법으로는 레벨 측정기나 줄자 등을 통하여 수평 또는 수직을 조사하여 하자를 판단해야한다고 규정하고 있습니다. 이렇게 하자가 있다고 확인이 되면 이러한 하자를 이유로 하여 일반적으로 보수비용을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다, 또한 그 하자가 중대한 경우에는 교체비용으로 산정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
(단, ｢공동주택관리법｣은 사업주체가 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하도록 규정하고 있는데, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사가 사업주체인 경우는 제외하고 있음.)
Q. 조망권 법적으로 보호되는 권리인가요?
조망권이란 창을 통하여 밖을 바라다 볼 때 보여지는 경관에 대한 권리. 즉, 자연경관ㆍ역사유적 등 특별한 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향수할 수 있는 조망적 이익 내지 환경적 이익을 말합니다. 조망권도 권리의 일종으로 보아 그 침해에 대한 제거요구와 손해배상청구의 가능 여부가 논란이 되고 있습니다. 그러나 조망권은 개인의 특별한 노력이나 비용 지불 없이도 누릴 수 있는 반사적 이익으로 인식되어 법적으로 인정되거나 보장되는 권리는 아닙니다. 우리나라에서는 조망권만을 규정한 법률상 근거가 없으며 건축법 제61조 ‘일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한’에 포함된다고 할 수 있습니다. 따라서 우리나라에서 조망권만이 침해되었다는 이유로 분쟁이 발생한 적은 없고, 일조권이나 주위 환경의 침해 등 여러 요소를 종합적으로 주장하면서 권리구제를 요구한 사례가 많습니다.
Q. 조망권과 일조권의 차이는?
일조권은 생활과정 중에 내리비취는 햇살을 타인으로부터 방해 받지 않고 누릴 수 있는 권리를 말하고, 조망권은 특별한 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향수할 수 있는 환경적 이익을 말합니다. 우리나라에 조망권은 조망권만을 규정한 법률상 근거가 없는 데 반하여, 일조권은 건축법 제61조 ‘일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한’ 등에 규정되어 있어 법적 보호를 받습니다.
Q. 조망권 분쟁 사례를 소개해 주신다면?
실제로 이촌동 LG한강자이아파트 단지의 신축으로 인하여 근처에 있던 리버뷰아파트 주민들이 한강조망권 침해를 이유로 하여 신축 담당 건설사인 이수건설과 GS건설을 상대로 손해배상청구소송을 제기하는 분쟁을 제기한 적이 있습니다.
원심인 서울고등법원[2004. 9. 1. 선고 2003나82275 판결]에서는 한강과 같이 주변경관이 민적, 정신적, 사회·문화적으로 가치가 높은 장소일 때 법적 보호대상이 된다고 판시하였습니다.
그러나 대법원에서는[대법원 2007. 6. 28. 선고 2004 다54282 판결] 그 건물 신축이 법률에 의하여 정해진 지역의 용도에 부합하고 건물의 높이나 이격거리에 관한 건축관계법규에 어긋나지 않으며, 조망 향수자가 누리던 조망의 이익을 부당하게 침해하려는 해의(害意)에 의한 것으로서 권리의 남용에 이를 정도가 아닌 한 인접한 토지에서 조망의 이익을 누리던 자라도 이를 함부로 막을 수는 없다. 즉, 원고들이 한강 조망의 이익을 누리던 R아파트가 언제나 한강 조망에 있어 특별한 가치를 가진다고 볼 수는 없고, 나아가 5층짜리 외인아파트의 뒤에 그보다 높은 10층짜리 건물을 세움으로써 R아파트의 한강 조망을 확보한 것처럼, 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖춤으로써 누릴 수 있게 된 조망의 이익은 법적으로 보호받을 수 없다고 하여야 한다”며 “이러한 경우까지 법적으로 보호받는 조망의 이익이라고 인정한다면 그 건물과 조망의 대상 사이에 있는 토지에는 그 누구도 고층 건물을 건축할 수 없다는 결론이 되어 부당하기 때문이라고 판시하였습니다.
Q. 우리집 앞 조망권 가리는 아파트가 건설 될 경우 대처법은?
앞서 언급한 것처럼 민원을 제기하는 것으로는 해결되기 어려움. 따라서 우선적으로는 해당 신축 아파트로 인하여 내가 살고 있는 집의 조망권 침해가 어느 정도 되는지 전문가 의견을 들은 다음, 그 상황이 ‘수인한도를 넘을 정도로’ 예를 들어 일조시간이 1시간도 되지 않는 등 심각하다면 해당 건물에 대하여 공사중지가처분을 신청(권리보전의 필요성 외 금전적 배상이 어려운 현저한 침해발생을 입증해야해서 쉽지 않음). 그 후 골조공사가 완료됨으로써 본격적으로 일조침해행위가 시작되면, 행정소송으로는 건축허가취소청구. 민사적으로는 일조권침해 및 조망권침해를 원인으로 한 손해배상청구소송을 제기 가능. 이 때 손해배상청구권을 보전하기 위하여 가압류 조치를 취하기도 함. 그 후 법원에서 상당히 복잡한 소송절차가 진행되는데, 이 때 가장 중요한 것은 전문감정인의 감정절차. 일조권, 조망권 소송은 매우 어려운 소송에 속하므로 이러한 소송에 대하여 경험이 많은 법률전문가를 선택하는 것이 중요합니다.
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