남은 계약기간동안만 운영할 신규임차인만 주선하라고 할 수 있나요?

코로나19로 힘든요즘 권리금회수마저 못한다면 임차인은 너무나 힘든상황에 놓이게 됩니다.
하지만, 임대인이 신규임차인 주선을 허용을 하되 현재 임차인의 잔여 계약기간 안에만 사용할 임차인을 찾도록하고, 그 기간이 경과하면 무조건 명도, 권리금회수를 할 수 없는 조건을 붙인다면 이것은 정당한 사유에 해당할까요?

사실관계

의뢰인은 원고는 2014. 6. 18. 소외 김**과 소외인 소유였던 서울 종로구 ***(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 합니다)에 관하여 보증금 1,000만 원, 월세 70만 원(매월 3일 선지급), 임대차기간 2014. 7. 3.부터 2016. 7. 3.까지로 정하여 계약금 200만 원은 계약 시, 잔금은 2014. 7. 3.에 각 지급하기로 하는 상가임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 합니다)을 체결한 임차인으로서, 이 사건 부동산을 임차한 이래 매년 임대차계약을 갱신하면서 ‘***’라는 옥호로 화장품 판매점 영업을 하여 왔습니다.

피고는 이 사건 임대차계약을 체결하였던 소외 김**의 아들로서 소외 김**으로부터 이 사건 부동산을 증여받아 2018. 5. 21. 임대인의 지위를 승계한 자입니다.

본 사건의 특징

1. 임대차계약체결 및 전 임차인에 대한 권리금 지급
원고는 2014. 6. 18. 소외 김**과 이 사건 임대차계약을 체결하면서 전 임차인이었던 소외 양**에게 권리금으로 약 5,000만 원을 지급하였습니다.

​2. 증여에 따른 임대인 변경을 이유로 한 임대차계약서가 수정되었습니다.

3. 원고의 신규임차인 주선 및 피고의 부당조건 제시에 따른 파기
원고는 2018. 6.경 피고에게 사업체를 정리하고 권리금을 받고 나가고 싶은데 혹시 신규임차인을 구할 경우 변경되는 조건이 있는지를 문의하였고, 피고는 “임차인만 변경되는 건데 바뀔게 있겠어요 그냥 내놓으세요”라고 답변하여 원고는 부동산중개업자들에게 이 사건 부동산의 신규임차인의 중개를 의뢰하였습니다.

​이에 원고는 2018. 10. 8. 피고에게 권리금을 지급하고 신규임차인이 되고자 하는 자가 나타났으므로 이 사건 임대차계약을 해지하고, 며칠 내로 권리금시설양수도 계약을 체결할 예정이라고 알린 후 피고의 승낙을 받아, 다음 날인 2018. 10. 9. **부동산중개사무실에서 권리금을 3,600만 원으로 정하는 권리금시설양수도계약(이하 ‘이 사건 권리금계약’이라고 합니다)을 체결한 후 신규임대차계약서를 작성하였으며, 집이 대구인 관계로 부동산중개사무실을 방문하기 어려웠던 피고에게 부동산중개업자를 통하여 위 신규임대차계약서 사진을 문자로 전송하였습니다.

​그런데 피고는 위 **부동산 공인중개사에게 ‘건물 리모델링 계획이 있어 신규임차인과는 2년 후 명도하는 조건으로만 계약을 체결하겠다’라고 이야기하였고, 영업을 하기 위해 이 사건 부동산을 임차하고자 했던 신규임차인의 입장에서는 사실상 계약을 체결하지 않겠다는 말과 다름이 없었기에 임대차를 포기하게 되면서 이 사건 권리금계약 역시 파기되었습니다. 이후 원고가 피고에게 전화하여 리모델링을 계획 중이라는 사실은 처음 알았고, 위 조건으로는 신규 임대차를 체결할 임차인이 없음을 항변하며 신규 임대차계약체결 조건에 대한 재고를 요청하자 피고는 고민 후 답변을 주겠다고 하여 상황은 일단락되었습니다.

​4. 부당조건의 견지
헌데 피고 임대인은 원고에게 신규임차인 주선시 “월세를 40%인상하고, 신규임차인은 원고의 남은 계약기간인 2년만 사용하고 무조건 명도하고 권리금을 회수할 수 없다는 점을 조건으로해야만 임대차계약을 체결해주겠다”고 통보하였습니다.

원고가 아무리 이러한 조건의 신규임차인을 찾는 것이 불가능하다고 해도 위 입장을 고수하였으며 결국 원고의 갱신조차 거절한 뒤 2019. 7. 2.까지 명도를 요구하게됩니다.

진행방향

결국 이 사건의 쟁점은 임대인이 제시한 조건이 ‘부당’하여 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여 권리금회수를 방해하였는지 여부입니다. 이 사건은 소가가 크지 않아 의뢰인 또한 가급적 합의를 희망하였지만 임대인의 입장이 워낙 완강하여 소송에 이르렀습니다.

​피고는 원고에게 이 사건 부동산을 포함하여 건물 전체를 철거하고 다시 건축할 계획이므로 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 같은 법 제10조 제1항 7호에 따라 권리금 보호규정이 적용되지 않는다는 취지로 내용증명을 보내왔으나, 피고에게 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하는데 정당한 사유를 인정하기 위해서는 상가임대차법에 규정된 바에 따라 피고가 이 사건 임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 원고에게 구체적으로 고지하여 적어도 원고가 계약체결 당시부터 관련 사정의 고지에 따라 권리금회수가 어려울 수 있음을 예측할 수 있었어야 합니다. 그런데 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 체결 당시 재건축 등 관련 사정에 대하여 어떠한 고지도 하지 않았으며, 2018. 10. 9.경 처음으로 건물 리모델링 등 막연한 계획을 유선상으로 알렸을 뿐인바 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판단 소송을 제기하였습니다.

재판부는 저희측 법리주장을 받아들여 원고의 손을 들어주었습니다.

​다만, 권리금감정평가결과 권리금이 2천만원밖에 나오지 않아 그 중 50%만 배상하라고 판단하였습니다.
손해배상의 범위를 정하는 것은 재판부의 재량의 여지가 있고 구체적 사안마다 비율이 다를 수 있습니다.
아쉽지만 의뢰인은 위 판결을 수긍하기로 하고 항소를 포기하였습니다.
치열한 법리다툼이 있었던 사안으로 기억에 남습니다.

판결정본