[로이슈] 미리 숙지해야 할 개정 주택 임대차 보호법에 따른 다양한 사례들
2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법으로 주택시장은 혼선을 이어가고 있다. 임대인이나 임차인 모두 해당 법률을 자세히 알고 숙지해야 혼선을 줄일 수 있다. 법무법인, 로펌에도 이와 관련된 문의나 상담, 실제 의뢰사례 등이 지속되고 있기도 하다.
자주 문의하는 사항 가운데 하나는 갱신 거절해도 되는 ‘정당한 사유’가 무엇인지에 대한 물음이다. 이는 월세 2달치 연체한 사실이 있거나, 거짓 부정한 방법으로 임차한 경우, 제3자에게 무단 전대한 경우, 주택의 전부 또는 일부를 고의 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있으며 가장 잦은 사례는 ‘임대인(직계존속 직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우’가 있다.
갱신거절이 가능한 시기에 대해서도 많은 문의가 있는데, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구해야 하고, 그 전에 체결되었거나 갱신된 계약의 경우 종료일로부터 1개월 전까지도 계약갱신을 청구할 수 있다. 개정법 시행일은 2020년 7월 31일로, 개정법 시행일 기준 계약만료일이 1개월이 안 남은 경우 갱신은 요구할 수 는 없다.
법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인 경우에도 계약갱신요구권 행사는 가능하다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아닌, 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이기 때문이다. 이는 주택임대차시장의 혼선이 잦는 부분이기도 하다.
갱신요구는 꼭 내용증명 같은 서면으로 표시하진 않아도 되며 문자, 이메일, 녹취로도 가능하다. ‘명확히 갱신하겠다’ 는 의사와 ‘도달일’ 을 입증하기 편하게 하기 위하여 내용증명을 이용하는 것뿐이다.
또한 임대인이 먼저 갱신을 거절해도 갱신요구를 할 수 있으며, 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 했는데 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 계약갱신요구권 행사 때 임차인은 무조건 2년을 거주해야하는지 애매한 경우도 있는데, 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만 임차인만은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다. 다만 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생하여 이때 종료된다.
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