법률정보 SHOW 권리금회수기회방해 손해배상청구 소송 편

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권리금회수기회방해 손해배상청구 소송 편

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안녕하세요, 법률사무소 숲 송윤 변호사입니다.
이번 시간은 개정 상가건물임대차보호법, 특히 권리금회수 기회 방해 손해배상청구 주요 쟁점에 대해 소개드립니다.

상가건물임대차보호법 제 10조의 4는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다, 그리고 이에 해당하는 행위를 다음과 같이 규정하고 있습니다.

첫 번째, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하려는 행위.

​두 번째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.

​세 번째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.

​마지막으로 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 규정하고 있습니다.

1. 권리금 회수기회 보호 규정의 적용시기

권리금 회수기회 보호 조항이 시행됐던 것은 2015년 5월 13일로 당시 존속 중인 임대차 계약에도 당연히 적용이 되고 있습니다.

갱신 요구권이 없는 5년이 경과된 임대차에도 적용이 되지만, 5년이 초과되는 경우 신의칙상 임대인의 책임을 제한한다는 고등법원의 판례가 있으므로 주의하셔야 합니다.

2. 손해배상액은 얼마나?

신규임차인에게 지급받기로 했던 권리금액과 임대차 종료 당시 권리금을 감정평가에서 나온 금액 중 낮은 금액에 대해서 받으실 수 있습니다.

감정평가를 대비해서 전 임차인에게 지급한 권리금 지급내역이라든가 인테리어 설비 지출 내역, 매출 자료, 주변 동종 사권의 권리금 시세, 권리금을 지급하겠다는 신규임차인과의 녹음 파일 등을 준비해 두시는 것이 좋습니다.

3. 기존 임차인에게 권리금을 주지 않아도 손해배상청구가 가능??

당연히 받을 수가 있습니다. 권리금은 영업 시설 비품 거래처 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등의 유무형의 재산적 가치에 대한 대가이기 때문에, 전 임차인에게 시설비 등이나 바닥 권리금을 주지 않고 다른 업종을 해서 생긴 현 매장의 권리금이 또 발생되지 않는 것은 아니기 때문입니다.

이번 주제, 권리금 회수기회 방해 손해배상청구 소송 키포인트!

권리금 회수기회 방해 손해배상청구를 위한 임대인의 정당한 사유 없는 방해 행위는

임대차 계약 체결 당시 고지하지 않았고, 임대인이 좌지우지할 수 있는 주관적인 사유,

예를 들어서 임대인이 직접 사용을 한다든가, 리모델링, 매매 같은 이러한 주관적인 사유는 해당하지 않는다는 것입니다.

​이와 같이 임대차계약 체결 당시 아무런 고지도 하지 않은 경우를 계약체결 거절의 정당한 사유라고 인정해버린다면,

이를 임대차 계약 시 만약 고지 받았더라면 현 임차인도 전 임차인에게 권리금액을 조정할 수가 있었고,

인테리어에 얼마의 비용을 들일지, 임대차계약을 체결할지 여부를 숙고하였을 텐데 임대차 계약 체결 당시에는 전혀 고지하지 않다가

계약 종료 시에 와서 이를 이유로 권리금을 회수를 못하도록 한다는 것은 임차인의 선택권을 침해하고,

불측의 손해를 입힐 것이 자명하기 때문입니다. 또한 주선기간에 적법한 형식으로 주선을 통보를 하는 것도 주의하셔야 합니다.